Можно ли сдать или продать квартиру несовершеннолетнего?

Продать квартиру, находящуюся в собственности ребенка, довольно трудно. Зато можно сдать. Официально, конечно, практически не получится, но кто сказал, что все надо делать только по закону? Современное российское законодательство предусматривает разделение несовершеннолетних на две категории. К первой относятся дети младше 14 лет (малолетние), ко второй – те, кому от 14 до 18 лет. За первых все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их родители, попечители или опекуны.

Вторые могут уже самостоятельно подписывать документы и совершать сделки, но только с письменного разрешения своих законных представителей. Есть, правда, некоторые исключения. Если человек до 18 лет вступает в брак или начинает работать по трудовому договору, то он может быть признан полностью дееспособным и получить право самостоятельно распоряжаться собственным имуществом без оглядки на мнение родителей. Но подобные ситуации случаются редко, обычно продажа недвижимости с ребенком проходит под родительским контролем.

Если вы хотите продать квартиру несовершеннолетнего, то вам надо получить разрешение органов опеки. Это самый сложный момент в сделке с участием детей. В законодательстве нет четкого определения ситуации, когда органы опеки могут дать разрешение на продажу, а когда – нет. Все довольно размыто. Говорится, что необходимо действовать в интересах ребенка, но подобный подход носит очень субъективный характер. Например, как доказать, что от переезда из огромной поселковой квартиры в маленькую комнату в Москве ребенок только выиграет, и переезд Одинцово не помешает ему хорошо учиться? Жилищные условия вроде бы ухудшились, но стоимость жилья резко возросла.

Иногда органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение квартиры с условием того, что новый объект должен быть куплен до продажи предыдущего. Пожалуй, это одно из немногих заключений опеки, которое можно реально обжаловать в суде. Все-таки большинство граждан меняют одну квартиру на другую, свободных средств на приобретение еще одного объекта недвижимости у них нет. Суд принимает это во внимание, и чаще всего встает на сторону родителей.

По закону необходимо проинформировать органы опеки не только тогда, когда вы решили продать квартиру несовершеннолетнего, но и сдать ее в аренду, но факт сдачи обычно умалчивается, договора найма не подлежат обязательной регистрации или вовсе стороны их не подписывают, предпочитая сотрудничать на словах. Органы опеки и попечительства тоже следят за подобными сделками чисто формально. Если семья благополучная, у них есть другое жилье, то пусть сдают. Аренда не уменьшает имущества ребенка.